Incorporación al Registro
En la RG 2168 se había dispuesto la inscripción para los sujetos que, de forma habitual realizaran operaciones de compraventa o locación de inmuebles por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, y para la locación de inmuebles por un monto igual o mayor a $ 8.000 mensuales o $ 96.000 anuales (en concepto de alquiler o arrendamiento), en forma independiente del número de propiedades. Ahora, en cambio, se deroga esa resolución general y se establecen nuevos sujetos obligados y requisitos a
cumplir,
Sujetos obligados. Genéricamente, las personas físicas y jurídicas, incluyendo fideicomisos y condominios, que realicen operaciones con inmuebles deberán inscribirse en el ROI. Se exceptúan los entes estatales, y sujetos exentos en el impuesto a las Ganancias, según el artículo 20 de la ley de este gravamen.
Cuando los propietarios sean sujetos del exterior, la obligación de inscripción estará a cargo de sus representantes en el país, como responsables sustitutos. En el caso de los condominios, los condóminos que obtengan rentas exclusivamente de sus participaciones en ellos, no tendrán que cumplir con la obligación de inscripción si lasmismas las realizan los condominios.
Operaciones comprendidas. Estos sujetos deberán solicitar su incorporación al ROI cuando realicen alguna de las operaciones siguientes:
a) La intermediación en la compraventa, incluidas las realizadasmediante subasta judicial, y /o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/o honorario. Es decir, las inmobiliarias.
b) La locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles -incluidos los efectuados por leasing-, por cuenta propia o con la intervención de inmobiliarias; y las sublocaciones y subarriendos (artículos 1583 a 1603 del Código Civil), cuando:
1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o condómino- por esas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a $ 8.000mensuales (comprende las locaciones sucesivas).
2. En el caso de inmuebles rurales, cuando tengan una superficie -considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación-, igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
Se consideran "explotaciones agropecuarias”: el cultivo y la obtención de productos de la tierra; el desarrollo de las actividades de crianza y explotación de ganado; el desarrollo, entre otras, de las actividades de crianza y explotación de animales de granja; fruticultura; horticultura; avicultura; y apicultura; entre otros
c)
1. Se efectúenmás de 3 operaciones durante el año fiscal, o
2. Elmonto involucrado en su conjunto supere los $ 300.000, teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. En caso de existir ambos instrumentos, deberá considerarse el de mayor importe.
d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, “stands”, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación de los contratos, cuando el monto de la renta sea igual o superior a ocho mil pesos $ 8.000 mensuales. Es indistinto que sea por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros.
e) La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos (excepto hipoteca y anticresis) cuya renta bruta mensual sea igual o mayor a los $ 8.000. Se incluye la compraventa y cesiones de derechos de usufructo, uso y habitación, servidumbre, y de superficie forestal. "Resulta dificultosa la interpretación de este inciso (y el siguiente) atento a que, entre otros, también la compraventa implica una cesión de derechos reales. No obstante, en base a los datos requeridos en el punto III del Anexo III de la RG 2820, se interpreta que se ha pretendido comprender a la retribución derivada de contratos similares al alquiler o arrendamiento (usufructo, etc.) pero que utilizan otra denominación", explica el Cr. Cáceres.
f) La cesión de derechos reales a título oneroso o gratuito sobre inmuebles rurales -excepto hipoteca y anticresis- no comprendida en el inciso b), cuya superficie -considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación-, resulte igual o superior a 30 hectáreas.
Por otra parte, hay que aclarar que quedan comprendidos en el ROI los contratos nominados previstos por la ley13.246 de aparcerías y arrendamientos -o de similares características-, cualquiera sea la forma de instrumentación de la operación, modalidad o denominación que se le otorgue a la misma.
Fideicomisos. En las operaciones que intervengan fideicomisos, se interpreta que correspondería su incorporación al ROI en el caso de que alquilen o arrienden inmuebles urbanos o rurales.
No se ha incluido entre las “operaciones comprendidas” descriptas en el artículo 2 de la R.G. 2820 a las cesiones de derechos de beneficiarios (que sí están obligados a obtener el C.O.T.I., según art. 3º de la R.G. 2371), que se pueden generar cuando un inversor transfiere los importes invertidos en un fideicomiso inmobiliario.
Tampoco se encuentran comprendidas las transferencias de dominio efectuadas desde el fideicomiso al beneficiario ya que, cuando se trata de derechos reales, nuestro sistema es de numerus clausus (arts. 2502, 2503, y ccs. del Código Civil) y, entre ellos, no se encuentra la transmisión de propiedad “fiduciaria”.
Por el contrario, se interpreta que, si el objeto del fideicomiso –en este caso inmobiliario- era el de transmitir las unidades construidas a “terceros” (no beneficiarios), si deberían incorporarse en el ROI por tales operaciones por constituir una genuina transferencia de dominio pleno.
Incorporación al Registro. Los sujetos obligados deberán empadronarse en el ROI, en forma individual por cada tipo de operación, dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones requeridas.
La obligación se cumplirá mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, habilitado en el sitio web de la AFIP.
No se podrá realizar la transacción informática cuando:
a) En todos los casos: detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado, y/o
b) Tratándose de las operaciones de intermediación, la actividad declarada por el responsable ante la AFIP-DGI no se corresponda con alguna de las que se consignan en el Anexo II de la R.G. 2820 (Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares; servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.; servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata).
En estos casos, el responsable deberá regularizar su situación a través del sistema registral de la página web de la AFIP.
El fisco publicará en su sitio web el listado de los sujetos empadronados que sean intermediarios o desarrollistas (incisos a) y c) del apartado “operaciones comprendidas”).
Modificación de datos y cese de actividades. Debe realizarse a través del sistema registral de operaciones de la página de la AFIP, dentro de los 10 días hábiles de producido.
Régimen de Información
Obligados. Los sujetos obligados a empadronarse en el ROI que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar en las operaciones de locaciones de inmuebles urbanos o rurales y de cesiones de derechos reales de dichos inmuebles (se excluye a los desarrollistas, es decir, construcciones, loteos), deberán cumplir con un régimen de información, establecido por la RG 2820.
Se exceptúan los inmuebles que sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial; se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación; se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la ley 26.356.
Condominios. Cuando, estando obligado a hacerlo, el condominio no cumpla con la presentación de la información, cada uno de sus integrantes deberá suministrar la información individualmente, con prescindencia del monto de las rentas que corresponda a su participación.
Vencimientos. Los sujetos obligados, deberán cumplir con la información hasta el día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión, se realice la respectiva operación.
Las modificaciones deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en el cual se produzcan.
En estos casos se debe realizar una transferencia electrónica de datos a través del servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, opción “Locación y/o Cesión de Inmuebles”. El sistema emitirá una constancia que debe ser entregada al locatario o cesionario.
Los responsables deben presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al año calendario. Esto deberá cumplirse el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior al que corresponda la informaciónmediante el servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”; “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”, opción “DD.JJ. Anual”.
Si en el período correspondiente no existen operaciones a informar, igual se debe presentar la declaración jurada, consignando la novedad “sin movimiento”.
Información a proporcionar. El fisco recaba la siguiente información:
A) Respecto del inmueble. Identificación; ubicación; superficie total enmetros cuadrados o hectáreas del bien inmueble, cubierta, semi cubierta y a cielo abierto; en los bienes inmuebles rurales, la superficie arrendada o cedida, tres puntos de geoposicionamiento satelital -puntos GPS-; la nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria; destino del inmueble.
B) Respecto de los sujetos intervinientes. Datos del titular del bien inmueble; datos del locatario o cesionario; datos del locador.
C) Respecto del contrato de locación y/o cesión. Denominación del contrato (ejemplo: de locación, cesión a título oneroso, cesión a título gratuito); fecha de celebración o instrumentación; fecha de inicio y finalización pactada; modalidad del precio pactado; frecuencia pactada para el pago del precio convenido; precio pactado por el contrato de locación y/o cesión; modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos anteriores, rescisión.
Régimen de retención del Impuesto a las Ganancias
Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención (RG 830) respecto de las operaciones comprendidas en el régimen de información de operaciones inmobiliarias creado por la RG 2820, deberán verificar la autenticidad de la constancia entregada por el locador o cedente.
La verificación se efectuará mediante clave fiscal, a través de una consulta disponible en el sitio web de la AFIP, ingresando el CUIT del agente de información y del locatario -inquilino o arrendatario- o cesionario, según corresponda, y el código verificador inserto en la constancia.
Se deberá retener el 28 %, sin considerar ningúnmonto no sujeto a retención, cuando el agente de retención verifique alguno de los siguientes supuestos:
a) El locador o cedente -siempre que la operación o el sujeto no se encuentren expresamente excluidos de la obligación-, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento del régimen de información.
b) Los datos de la constancia entregada no coincidan con los obtenidos de la consulta realizada en la página de la AFIP.
En los casos de incumplimiento al régimen de información, además de la sanción que implica la retención del 28% del Impuesto a las Ganancias, la AFIP exigirá que se satisfagan esas obligaciones antes de que el contribuyente tramite solicitudes, pida la incorporación y/o permanencia en los registros del organismo, obtenga certificados de créditos fiscal o constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros.
Plazos
Las disposiciones del ROI modificado, que se implementan mediante la RG 2820, entrarán en vigencia a partir del 1° de agosto de 2010.
Empadronamiento. Se considerará cumplido en el caso de los sujetos que lo hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la RG 2168 (la resolución anterior que creó el ROI y que ahora fue derogada), respecto de las operaciones económicas comprendidas en esa resolución. Igual, si el sujeto tuviera otras operaciones, ahora debe cumplir con la inscripción.
Los sujetos que al 6 demayo de 2010 reúnan las condiciones dispuestas por esta nueva norma (sujetos y operaciones comprendidas) -siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la RG 2168-, tendrán tiempo de empadronarse en el ROI hasta el 31 de agosto de 2010.
Información. La presentación de los datos dispuesto por el nuevo régimen de información, respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad al 1 de agosto de 2010 y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término si se realiza hasta el 30 de septiembre de 2010.
Otras obligaciones del sector
El nuevo régimen para el sector inmobiliario que se dispone con la RG 2820, complementa al sistema de fiscalización que se había establecido con la RG 2.371 para transferir la propiedad de bienes inmuebles, el cual generó la recopilación de una gran cantidad de información por parte del fisco.
Según esa norma, a partir del 1° de marzo de 2008 se creó el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Esta es una constancia que deben obtener los interesados en negociar, ofertar o transferir a título oneroso: a) bienes inmuebles o b) derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, ubicados en el país, siempre que el precio, base
imponible o valuación fiscal sea igual o superior a $ 300.000.
De esa fecha, cuando se realiza la transferencia de un inmueble se debe cumplir con este riguroso procedimiento de información y autorización, que también deben cumplir las inmobiliarias y escribanos.
Si el importe de la operación supera $ 300.000, se debe denunciar la operación en la AFIP como requisito previo para la inscripción del inmueble en los registros de la propiedad. La obligación de obtener el COTI continuará vigente y a esta se agrega el deber de incluirse en el ROI en los casos que se mencionaron.El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación de inmobiliarias, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
